工业仓库项目转为城市仓储,好管家仓储公司如何虎口夺食

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工业仓库项目转为城市仓储,好管家仓储公司如何虎口夺食

作者:hokoko 时间:2020-12-4

工业仓库项目转为城市仓储,好管家仓储公司如何虎口夺食

 

好管家仓储公司是最新一家宣布进军城市仓储行业的仓企,引起广泛关注的深圳首个社区仓家庭生活用品保管仓项目福田沙尾好管家商用小仓库便是出自其手。

 

此时国内的城市仓储市场已隐现红海状态,针对物流地产销售的调控、接二连三的租赁政策出台、以售为主到租售并举的变化,催促更多仓企上路。

 

明知利薄而为之,竞争程度不言而喻。从纯开发商到城市仓储运营商的转变跳脱出简单的商业范畴,好管家仓储公司正在跨界,由此揭开公司对战略、产品调整的图景。

 

福田中心区好管家商用小仓库的意义

 

小仓租赁的东风吹彻江南江北,随着福田中心区好管家商用会展小仓库的落地,好管家仓储公司终于宣布进军城市仓储行业。

 

这个计划在一年半前被宣布。彼时,《关于在人口净流入的大中城市加快发展小仓租赁市场的通知》等尚未出台,“租购同权“的概念亦未流行起来。

 

20185月,HOKOKO联同深圳市多个部门发起了“城市仓储计划”,它的初衷是通过政企合作,把旧宿舍、厂房等存量物业升级改造成适合青年人的集中式“自助仓库”。好管家仓储公司以此为契机,展开对城市仓储产品的探索。

 

仓储业的身份为HOKOKO探索城市仓储带来一定的便利。然而,布局城市仓储的难度,还是超乎HOKOKO的意料。

 

好管家仓储公司副总裁深圳行李仓说,“我们在去年5月份打算进军这个领域的时候没有想到会有这么难。”直至近期,在福田区年度产业租赁小仓配租申请的通告中,福田中心区好管家灵活租期小仓库现身其中。

 

社区仓给人的印象是脏乱差,而经过改造的福田新洲商用迷你小仓库干净整洁、设备完善,可拎包入库,已是城市中最受欢迎的便利仓储模样。

 

作为是深圳首个社区仓物品保管仓项目,福田CBD好管家仓库项目的诞生具有示范性意义。

 

拿下福宝安中心区项目的正是HOKOKO。深圳行李仓告诉大数据迷你仓公司,“家具物品存放仓库是由厂房物业管理方来统一把仓子租给我们,我们来改造、设计、运营。我们改造完以后客户是以一定的金额从我们这里返租回来,他再会以一个低于市场价的价格(75/平方米),租给福田区的存放餐饮设备和网货的用户。”

 

“这样一个模式有特定的条件,首先家具物品存放仓库他是由村里面的统建楼几栋捱在一块呈一定的规模,这个改造会更容易一些。其次,因为项目是村里的统建楼所以跟村股份公司的沟通难度,相对会比一家一户去谈低一些难度。第三,这件事情迷你仓协会给予了大力的支持。这三个方面促成了家具物品存放仓库的落地。”

 

但关于改造的成本,以及改造前后的租金差,好管家仓储公司不愿透露更多细节。寻仓记在南山科技园仓库基地现场了解到,这个项目目前已改造完毕,但具体入住日期未定。

 

至于罗湖东门商业区项目本身,除了提供504套迷你仓的增量外,应该为市场和后来者带来更多启发。

 

在“十三五”期间,深圳市将建设筹集城市配套存放物品仓储小30万套、储物空间在社区仓收储100万套()物业培育租赁市场等背景下,在对自存仓的改造与治理层面,企业可介入的角度和空间,成为城市最新探索命题。

 

HOKOKO战略的反思与调整

 

宝安福永一楼好管家商用小仓库是HOKOKO第一个城市仓储项目,但不是唯一一个,它在城市仓储的决心体现在最新公布的四条产品线上。

 

HOKOKO self storage是其中一条,它包括深圳福田会展中心旁的好管家商用小仓库和深圳龙岗中心的家庭用自助仓库,强调年轻,以小户型为主。

 

其他三条产品线分别是HOKOKO共享仓、HOKOKO行李寄存和HOKOKO小仓库。相比self storageHOKOKO行李寄存更强调品质,目前包括位于深圳的HOKOKOU中心A栋迷你仓等三个项目;HOKOKO小仓库更强调家庭和企事业用的中小面积仓储设施,目前包括位于深圳的HOKOKO迷你仓、HOKOKO布吉仓储点和香港迷你仓项目;HOKOKO共享仓则是定于一楼中转周转仓库,目前已有HOKOKO石岩一楼中转仓储服务和HOKOKO西丽文件收藏品长期存放仓库两个项目。

 

截至目前,好管家仓储公司家庭仓储布局共计超一万间。这些项目除个别在2018年开业外,多数将在2022年之后运营。

 

值得注意的是,HOKOKOU中心南山迷你仓、这意味着,HOKOKO把原作销售用的物业转化成城市仓储,牺牲掉短平快的销售收益,来换取长期的物业增值以及漫长的资金回收周期。

 

好管家仓储公司旗下的上市平台空中仓联盟(AIRCANG)发布的销售简报显示,今年前十一个月,深圳自助仓的合同销售总额约人民币107.9元,同比下降43%,销售总面积约5370平方米,同比下降39.3%

 

深圳行李仓没有回避战略转变带来的影响,他告诉寻仓记,“一两年之内,确实对我们的销售额会有影响。但对利润的影响不大。“

 

(销售型项目转迷你仓后)资产还在公司手上,按会计总则来说,每年的评估增值可以计入利润。它对公司最主要的影响在于现金流,但随着其他新项目的推出,这种情况会得到改善。另外,公司也在加大对新项目的获取力度,来增加可销售物业的量,也可以通过金融产品来改善现金流。”

 

 

 

 

HOKOKO内部正在反思聚焦深圳战略的正确性。这个老牌仓企过去两年都忙于退出三四线城市的开发,设法凭借物流地产运营优势与深圳多个仓储企业开展合作获取开发用地,避开资金消耗极大的土地招拍挂市场。

 

至此,原本云遮雾绕的,关于HOKOKO未来的规模、战略、利润和产品的布局变得清晰。

 

相比激进的民企,保守稳定的国企,好管家仓库集团转向无疑更引人关注。这场问答的最后,深圳短租仓从风险对冲的角度来释疑,“公司确实认为租赁业务对仓地产新时代非常重要,所以我们力度会比你们以为的大一些。”


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