莱研究丨亚太仓储市场前景乐观，中国内地仓储需求旺盛储需求旺盛

莱研究丨亚太仓储市场前景乐观，中国内地仓储需求旺盛

莱坊

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近日，莱坊对2021年上半年亚太地区仓储市场予以回顾并发布报告。2021年上半年，电子商务因受益于消费者和企业持续向线上转型的趋势，使得亚太地区的仓储市场需求依然强劲。根据英国运输情报顾问公司(Transport Intelligence)公布的数据显示，受新冠疫情的正面影响，亚太地区的电子商务物流市场于去年增长22%左右，达到约1,530亿欧元（1,820 亿美元）。尽管区域内有疫情反复的现象，但亚太地区的主要仓储租金基本保持不变，同比小幅下降 0.1%。在坚韧的基本面支撑下，我们预计亚太地区仓储市场将保持积极态势，并稳定下半年的租金情况。

澳大利亚东海岸优质仓储

迎来十年来空置率新低

今年上半年，澳大利亚东海岸优质仓储租赁需求旺盛，在整个亚太地区表现突出。东海岸地区迎来了十年来空置率新低，其中悉尼、墨尔本和布里斯班的入住率高于平均水平。开发商对投机性建设的信心也显著上升，悉尼和布里斯班的新增供应量迅速增长。随着东海岸疫情反复并恢复封锁，预计在电子商务需求进一步刺激下，仓储及货运需求将会进一步增大。当然，这也将对空置率处于低位的区域形成压力(可供挑选的仓储空间有限)。我们预计未来澳大利亚的情况将会有所转变，且形势会有利于租金呈上升趋势的业主。

新加坡的主要仓储

租金同比下降3.9%

新加坡的主要仓储租金同比下降3.9%，未来随着新增供应入市(预计从现在到2022年将有620万平方英尺的新增供应交付)，将给市场形成一定压力。得益于租户需求旺盛，目前市场情况基本稳定，截至2021年上半年的入住率仍保持在接近90%的水平，并且同比趋紧。电子商务、制造业以及最近建立的疫苗生产设施对仓储空间的需求将对市场回升提供支撑。我们预计新加坡的的仓储租金将保持稳定，并预计在未来6-12个月将温和上涨1-3%。

预计中国香港城市仓储市场

的基本面将保持不变

中国香港特别行政区的租金也基本保持稳定并略有上升。与亚太地区的其他区域类似，电子商务需求将继续成为该区域的主要驱动力。随着从零售业向电子商务的转型，仓储需求增加，且入住率保持在90%左右。预计中国香港的仓储市场基本面将保持不变，且租金在今年下半年保持稳定。

中国内地物流设施和仓储

仍然保持着高需求

中国内地经济很大程度上已恢复到疫情前的水平，但物流及仓储需求仍然旺盛。电子商务第三方物流和冷库占2020年新增租赁的70%以上。受惠于国家对经济内循环和消费升级的支持，预计这些行业将继续成为今年仓库租赁活动的主要需求驱动力。

中国内地东北一线城市受新增供应不足的持续困扰，租金增长约1.5-3%。随着国家经济复苏步伐加快，北京录得本地最大租金涨幅同比上涨了4.4%。同样由于供给不足，上海对仓储空间的需求依旧保持旺盛，其中部分原因是冷链运营商的仓储需求回升，且大量日用品消费转向线上。由于部分地区项目延迟交付，上半年仓储空置率从去年同期的12%下降至了9%。上海本地仓储空间供应不足推动了周边物流集群的发展。

郑卫华

Will Zheng

莱坊高级董事，工业服务部

“得益于上海有效的管控疫情，上海的生产和消费所带来的仓储需求保持稳定增长，但疫情冲击下受到严重影响的国际航运，使得满足进出口需求的非保税仓库面临严重短缺，上海洋山和外高桥附近的非保税仓库租赁需求大量无法满足，已经迫使部分需求转而寻求短期租赁保税仓库以过渡。鉴于上海港口附近仓库供应的长期短缺，我们建议客户可考虑长期租赁，或者把目光投向更远的地方如奉贤地区，更有远见的可以考虑基于上港集团所牵头的长三角港口联动操作模式而把业务转移至嘉兴港或太仓港附近。涉及具体的操作可行性和方案对比，莱坊工业部可以提供更多的咨询支持。 ”

亚太地区某些区域物流

仓储市场面临挑战

随着病毒变异加剧了亚太部分地区的疫情，某些区域仓储市场面临挑战。但雅加达和吉隆坡就设法避免了疫情带来的不确定性，并在有利的供应条件支持下，基本维持了市场的稳定，甚至有所上升。虽然预计显示今年亚太区下半年租金将保持稳定，但疫情对印度尼西亚经济的打击可能会抑制消费，而马来西亚首都的租户则对租赁承诺变得谨慎。但曼谷可能继续保持弹性，主要得益于其具有主导性且量身定制的市场，以及电子商务和物流行业的需求增长。

NCR(National Capital Region, 印度首都德里及邻近的卫星城市)在2021年上半年出现了小幅同比增长的同时，孟买和班加罗尔的仓储租金也得到了修正。虽然由于钢铁和其它材料的价格上涨，建筑成本预计将有所上升，但未来12个月内，业主在租金上几乎没有妥协空间，此外，虽然目前整体市场较之前有所改善，但不确定的需求环境仍可能对租金增长造成不利影响。随着疫苗接种步伐的加快，这种僵局很可能会在12 个月期内打破，而且由于通胀压力，租户最终会向高租金妥协。

Tim Armstrong

莱坊亚太区租户及

商业代理部主管

“尽管现在全球仍于疫情的影响之下，但受电子商务需求的持续驱动，亚太地区仓储市场基本保持稳定。但新冠疫情使供应链弹性的发展成为焦点，主要租户也正在通过附加库存缓冲和扩大城市分配节点来重新配置他们的战略予以应对。这将对加强物流空间的需求产生积极的连锁反应。此外，地区开发商仍在寻找利用增长趋势的机会，这表明他们对亚太地区仓储市场保有持续信心。”