住房销售增速放缓，全球房价涨势短期见顶

住房销售增速放缓，全球房价涨势短期见顶

作者：马泓    责编：杨斐然

受抵押贷款利率回升和可售住房供应不足影响，美国房地产销售出现了阶段性回调。

概览：全球部分地区房价

美国：房价小幅回落，建筑业保持高景气度

美国房价涨势小幅回落。10月FHFA房价增速同比为17.4%，连续第三个月回落。在经历了长达一年多飙升后，全美房价涨势开始趋缓；但由于住房供应不足和人力成本推升，房价下行节奏较为缓慢。地区来看，凤凰城、坦帕、迈阿密等沿海、气候宜人的地区城市房价涨幅仍在20%以上。

全美建筑商协会NAHB指数连续攀升，11月为83，环比上涨3个百分点。庞大的存量需求扩张支撑建筑业信心指数长期处于50以上，部分建筑商因供应端问题延缓了购房者需求扩张的速度，土地供应不足长期存在。

美国：住房购买情绪快速回落中

美国住宅销售处于下行通道。2021年11月，新屋销售同比（12个月平均）增长2.8%，成屋销售同比增长13.3%，分别较10月回落2.6和2.4个百分点。受抵押贷款利率回升和可售住房供应不足影响，美国房地产销售出现了阶段性回调。

美国：住房贷款利率走升，住房信贷改善

美国长期抵押贷款利率继续从底部抬升，住房信贷增长有所加快。30年期抵押贷款利率一如预期在本月延续了升势，随着美联储Taper落地和加息预期的走升，长端利率短期仍有不小上行压力。11月份商业银行不动产抵押贷款增速再度走高，表明美国房价在2022年晚些时候有望在出现阶段性调整后再度走高。

美国：新屋开工依旧旺盛，供给增长恢复缓慢

美国新屋开工维持在20%以上的高速区间，营建支出增速较为缓慢。整体而言，美国房地产行业依旧延续了较为景气的状态，新屋开工情况相当强劲，然而，供应不足的问题依旧延续，10月营建支出（年化）同比增长3.4%，较9月份仅增长0.2个百分点。目前来看，住房供需缺口收敛的速度较为缓慢，美国房价短期下行压力主要源自金融收紧所致。

综合来看，美国住宅市场短期销售回落，暗示房地产行业对美国经济短期的支持力度在下降。伴随着美联储货币政策收紧步伐的加快，房价在未来6个月内很可能涨势放缓。

美国房地产信托基金REITs：涨势趋缓

美国最大的REITs指数Wilshire US REIT涨势有所趋缓。截止2021年11月底，指数小幅回落至14712.84点，较10月份稍有回落，年内累计上涨达34.3%。考虑到住房CPI短期延续升势，这可能促使REITs仍有上涨空间。投资者需要留意美联储货币政策正常化对资本市场流动性的冲击，建议适度调降2022年投资回报预期。

 美商业地产：私人仓储业居首，工业用地迅速攀升

截至2021年12月初，私人仓储REITs年内回报率超过60%。住宅市场短期升势继续放缓，工业用地收益近期表现积极，这与工业部门景气度持续走高有关，租房市场似乎后劲乏力。

加拿大：销售高位回落，房价依旧坚挺

加拿大房价涨势小幅上升。11月全国新屋房价同比上涨11.7%，较10月上升0.2个百分点。尽管加拿大央行在近期宣布结束QE，住房信贷标准也有所提高，不过房价短期在供需缺口作用下仍旧保持坚挺。

销售增速延续此前回落态势，新屋开工加快步伐。11月住宅销售增速为50.9%，较10月回落3个百分点，速度稍有加快，已经连续5个月增速放缓，抵押贷款利率上升有助于抑制需求扩张。新屋开工（年化）增速为27.7%，住房供给步伐进一步加快，建筑业保持高景气度。

欧洲：南欧房价进一步攀升，西欧房价高位持稳

荷兰陷入“高房价”问题。10月同比涨幅为18.4%，依旧维持在过去8年的高位。根据荷兰央行统计，当前住宅市场供应短缺达到27.9万套，低利率和税收优惠政策促使房价在过去一年时间内大幅度上涨，并预计2022年房价上涨11.3%。

英国房价延续高位。11月Nationwide房价同比上涨10%，较10月几乎持平。英国央行12月率先加息，意在部分平抑投机需求，短期而言房价难降。

南欧房价延续升势。10月葡萄牙房价同比上涨10.7%，低基数效应、低利率叠加消费者信心提升，促进房地产市场需求大幅度扩张。

亚太：香港楼市持续低迷，韩国房价首现回落

香港楼市表现不佳。10月房价同比增长3.5%，涨幅较9月小幅回落。当月楼宇买卖合约同比仅增1%，增速较前期大幅度回落，商业景气度不佳是主因。

韩国房价涨势似乎见顶。11月平均房价增速为16%，在连续上涨接近两年后，同比增速首次回落。在韩国政府不断加快住宅供给、上调贷款利率和收紧住房信贷标准背景下，韩国核心地块房价上行压力出现了松动。

澳洲住房贷款增长放缓。2021年10月，澳洲商业银行新增住房贷款同比增长32.2%，较9月回落3.3个百分点。近期，澳联储削减购债规模，同时上调房贷门槛，期望抑制过快上涨的房价。

（作者系植信投资研究院资深研究员）