自存仓领域的开拓者公共存储公司：家庭仓储+企业仓储+温湿控制仓储

自存仓领域的开拓者公共存储公司：家庭仓储+企业仓储+温湿控制仓储

杜丽虹另类金融说 杜丽虹

一、自存仓领域的开拓者“公共存储公司”

      公共存储公司（Public Storage，NYSE: PSA）的前身于1972年成立，主营自存仓业务，早期主要借助房地产有限合伙企业（RELP）这一基金架构进行融资扩张，累计通过基金形式从20多万LP投资人处融资20多亿美元。其最早期的基金以开发出售自存仓物业为主，这样可以更快的回笼资金，满足LP投资人的退出需求；随着投资人对自存仓业务的逐步认可，公共存储公司开始募集永久资本的基金，并致力于持有并运营自存仓物业，在第一只永久基金存续的36年里，投资人的无杠杆年化收益率达到20%。

      高投资回报下，上世纪八九十年代公共存储公司曾一度迷失方向、多元化进入了披萨店、鲜花店、乃至证券经纪等行业，并大幅提高了负债水平。1989年由于美国的税法改革减少了房地产有限合伙企业（RELP）这种基金载体的税收优惠，公共存储及旗下部分基金于1990年申请转化为房地产投资信托（REITs）。1995年公共存储与Storage Trust合并重组为公开上市的REITS公司Public Storage（PSA），并决定重新聚焦自存仓行业；为了减轻债务负担，PSA开始大量发行优先股以偿还之前的高额贷款。在优先股、债券等资本市场融资工具的支持下，PSA于2006年一举收购了当时全美第二大自存仓公司Shurgard的647处物业，成为全球最大的自存仓所有者。此后，PSA又陆续斥资数十亿美元收购了数百处自存仓物业，2021年更是在一年内就斥资51亿美元收购了232处自存仓设施。截至2021年末，PSA在美国本土39个州直接或间接拥有了2,787处自存仓物业，净可租赁面积达到2亿平尺，还托管了93处第三方的自存仓设施；旗下非并表的子公司Shurgard则在西欧七国持有了253处自存仓设施，净可租赁面积1,400万平尺，是最大的泛欧自存仓所有者和经营者。

      除了持有并运营各种形式的自存仓物业以获取租金收入外，PSA还经营多项与自存仓相关的辅助业务，包括为租户存放在自存仓里的物品提供再保险服务，以及向租户出售锁、盒子、包装材料及其他存储配件等商品，并为第三方业主提供自存仓的托管服务。

      2020年尽管受到新冠疫情的影响，PSA的总收入仍达到29亿美元，毛利润（NOI）达到20亿美元；2021年，PSA的总收入进一步提升至34亿美元，毛利润达到25亿美元——实际上，PSA一直拥有业内最高的单位面积营收额及毛利润率。截至2021年底，过去10年PSA的股价累计上涨了460%，涨幅显著高于同期REITS指数和标普500指数，年化股东回报达到19%。截至2021年末，PSA股权市值超过600亿美元，企业整体市值达到770亿美元，是全美第五大REITs，并拥有美国REITS的最高信用评级A2/A。

二、PSA的经营战略：数字化信息系统提高单位面积营收额，规模化效应降低单位面积分摊成本

2.1 PSA的物业选址：半径3英里范围内的高人口密度+适宜的土地成本

      早期PSA的物业聚焦于加州地区，但随着其规模扩张，上世纪80年代中期PSA开始走出加州，进行全国化布局；今天，PSA的自持物业分布十分广泛，在美国本土39个州均有分布，不过，其自存仓选址大多位于大城市中心或周边人口密集、住宅或商业设施集中的地区（但会规避土地成本过高的地区），稳定经营的可比物业中70%都位于美国排名前20的大都会城市，其中收益贡献最多的是加州。之所以选在人口密度大的都市区，主要是因为都市区的人们由于居住空间狭小、自有住宅率低，从而被迫进行更频繁的搬迁，并产生更高的外部存储需求——在美国，人们一般会选择将家中放不下的物品或装修搬迁过程中需要暂时寄存的物品存放于距离家或办公地点3~5英里范围内的自存仓内，所以，具有合适的土地成本又邻近人口密度大的住宅或办公区成为自存仓选址的首要条件。

2.2 自存仓的物理形态

      在美国，老式的自存仓一般由一些老旧的平房组成，通常每处自存仓有500个左右的存储单元和一个很小的租赁办公室；近年来新建的自存仓则一般为多层建筑，有1,000个左右的存储单元，并可以实现温湿度控制，更有显眼的外观和宽敞的租赁办公室，以改变客户对自存仓阴暗潮湿的传统印象，进而增强对客户的吸引力。

      由于PSA的历史悠久，所以，旗下物业既有老式的自存仓，也有最新式的自存仓，总体来看，PSA的大部分自存仓都由多栋建筑构成，平均每处自存仓一般有350~750个存储单元，最小的单元只有25平尺，最大的单元则可以达到400平尺，高度则通常在8~12英尺范围，配有电子控制的大门、直通自存仓的车道、宽敞的装卸空间、以及摄像头等安全措施，有些还配有空调等温湿控制系统。

      具体来说，自存仓通常可提供小型单元、中型单元、大型单元及交通工具单元几类选择。其中，小型单元一般有5′5（5英尺长、5英尺宽、8英尺高的空间）和5′10（10英尺、5英尺宽、8英尺高的空间）两种选择，有些自存仓企业也可以提供更小的储物柜，如5′5′4的非标准存储空间（多数自存仓单元都是8~12英尺高的，个别可提供4英尺高的存储柜）；小型存储单元除了满足家庭杂物存放需求外，还受到很多小企业的青睐，可以存放数十箱存货。相应的，很多小型单元具有驾驶者便利设计，租户可以直接将车开到单元门口，一些单元还配有装卸空间和卷帘门，方便企业客户使用。

      中型单元一般有5′15（15英尺长、5英尺宽、8英尺高，可装下一个标准卧室的家具及杂物）、10′10（10英尺长、10英尺宽、8英尺高，可装下两个标准卧室的家具及杂物）两种选择，适合小型家庭在装修及搬迁过程中使用。

      大型单元一般有10′15（15英尺长、10英尺宽、8英尺高，可装下三个房间的东西）、10′20、10′25或10′30等规格，最多可容纳5~6个房间的东西。

      交通工具的自存仓则有20英尺长（20英尺长、10英尺宽的露天或室内空间，可适合多数车型）、35英尺长（35英尺长、10英尺宽的露天或室内空间，可存放房车或小型船只）、50英尺长（50英尺长、10英尺宽的露天或室内空间，存放大型车辆、拖车等）等选择。

      有些自存仓企业还可为租户提供更细化的尺寸选择，但总体上，自存仓的多样化单元可满足绝大多数家庭和企业客户的多样化灵活存储需求，使其租用面积能够得到最高效的利用，并可为企业客户提供便利的进出车和装卸货空间。

图2.1 小型存储单元

图2.2 中型存储单元

图2.3 大型存储单元

2.3 自存仓的业务范围

2.3.1 PSA的自存仓业务类型

      PSA的自存仓主要分为四大类，1）家庭用户的仓储业务；2）企业用户的仓储业务；3）车船等交通工具的仓储业务；4）有温湿控制要求的仓储业务。

2.3.1.1 家庭仓储

      其中，家庭仓储业务主要满足两类需求，一是作为家庭居住空间的补充、长期存放某些不常使用的家庭物品，二是在搬迁、装修、或有访客临时居住的情况下满足家庭客户的暂时性存储需求。

2.3.1.2 企业仓储

      至于企业客户，传统上企业客户会选择租赁办公楼或工业物业来开展业务，但由于办公楼和工业物业的租期较长，且租赁空间一般较大，对于初创期企业或业务波动性较大的企业来说，租赁办公楼或工业物业可能会增加成本、造成较大浪费——如某些季节波动性较大的工商业企业，淡季的存货储备可能较少，如果按年租赁仓储空间，则可能导致在淡季时仓库大面积空置，从而出现租金浪费；而对于那些初创的企业来说，一方面企业并不确定自己能够存活多久，如果签订较长时间的租约可能会增加创业失败的成本，另一方面，在租期较长的情况下，需要一次性缴纳的租金和押金也会更多，这也会增加创业企业的初始投资成本。在这种情况下，自存仓就成为更优的选择。

      对于企业客户来说，自存仓主要满足两类存储需求，一是设备和办公用品的存储，二是存货仓储。

      设备存储具体可包括：小型承包商存放某些工程设备；多余的办公家具、工位等的存放；纸质文件的存放（虽然无纸化办公日益盛行，但历史形成的大量纸质文件仍需要长期保留）……

      至于存货仓储则更为普遍，包括普通的零售存货以及有温湿控制要求的药品等特殊存货的储存。

      与传统工商业物业相比，自存仓的租期较短，通常是按月租赁的，所以，企业客户可以根据实际经营需求灵活调整租期和租赁空间；而且 PSA的很多存储单元是有温湿控制系统的，并有宽敞的大门、车道和停车区域，以方便企业用户装卸货。

      除了仓储需求，有些自存仓企业还可以为企业客户提供办公空间或零售空间，如PSA的主要竞争者之一的CubeSmart（NYSE：CUBE）就可以为企业客户提供上述服务，不过，目前自存仓的企业客户仍以仓储需求为主。

2.3.1.3 交通工具仓储

      PSA可以为各种车辆提供露天的车位或有顶棚的车库，其租户通常是长期的，有些是为了存放那些只有假期才使用的房车、摩托车等车辆；而有些则是把自己的卡车或房车当作一个工作室，由于车上存放了很多重要的办公设备，停放在街边并不安全，于是选择停放在有围墙、有大门、有监控系统的自存仓里。

      此外，各种小型的船只也可以停放在PSA的自存仓里，如皮划艇、水上摩托艇、舢板等，这些船只通常既占地方又怕晒，家里搁不下，但长期停放在港口费用又很昂贵，于是就选择停放在有顶棚的自存仓里。

2.3.1.4 温湿控制仓储业务

      其实无论是家庭存储还是企业存储都可能产生对仓储空间温湿控制的要求，如胶卷、影片、唱片等，还有某些光学及电子仪器，类似的还有红酒、木制家具、皮草等，当然还包括前面提到的药品，它们都对温度、乃至湿度敏感。所以，无论是家庭为存放珍贵的胶卷唱片、红酒、老旧实木家具等物品，还是一些摄影工作室、零售药店为存放摄影器材、药品等经营性物品，都有意愿支付更高的费用来换取更好的自存仓存储服务。

2.3.2 CUBE的业务范围

      与PSA相似，其主要竞争者之一的CubeSmart（CUBE）的业务范围也主要包含四大类，即，家庭仓储、企业仓储、交通工具仓储、和温湿控制仓储。只是CUBE的家庭仓储又细分为居家仓储和搬迁仓储两类，其中，前者的租赁时间较长，但租用面积一般较小，而后者的租赁时间较短，但租用面积较大。

      此外，CUBE非常重视企业仓储业务的开发：一方面它为企业客户提供包裹的签收、入库等增值服务，即，可以由自存仓的工作人员代客户签收直接运送到仓库的包裹，甚至帮其入库；另一方面，CUBE的很多自存仓设有便民工作站，企业客户可以在工作站里设置一个工位，方便就近照看存货；另外，CUBE的自存仓里通常还设有舒适的休息区，租户可以在这里会见客户、休息一下，喝杯咖啡；企业客户还可以根据需要在自己租赁的自存仓内搭设架子搁板等，以增加存放量，有些自存仓还可以为企业客户提供定制化的照明及电源（但出于安全考虑自存仓内禁止使用电动工具）；最后，自存仓通常设有宽敞的装卸货区，便利企业客户进出及上货。除此以外，CUBE旗下的某些物业还可以为企业客户提供办公或零售空间，如某些临街的自存仓，其临街的单元可以作为零售展示空间，而某些仓储空间会附带一个小的办公空间，方便企业就近管理存货。如果企业在多地都有仓储需求，还可以在CUBE申请一个全国账户，从而可以为企业客户提供一体化的仓储解决方案，也方便客户统一管理其散布在全国各地的仓储需求。

      总之，各家自存仓企业近年来都在努力开发企业客户的自存仓需求业务。

来源：杜丽虹另类金融说

作者：杜丽虹